INVERSIÓN INMOBILIARIA Y RENTABILIDAD
En este artículo de DOT arquitectura trataremos de introducirnos en conceptos y definiciones, así como en procesos relacionados a la compra, venta, alquiler y reformas con fines de inversión y colocación de capital en el sector inmobiliario.
Los conceptos que se analizan están centrados en el tema inmobiliario, pues no es el objetivo el desarrollo de todo lo que puede abarcar el tema inversiones, que es muy extenso.
Repasemos antes algunos conceptos.
- Propiedad inmobiliaria
Son todos los bienes o activos inmobiliarios que pueden ser explotados o adquiridos con el fin de obtener una rentabilidad o plusvalía, instalación de proyectos o servicios, producción en sus variadas formas, además de los derechos que se adquieren (y obligaciones) que otorga la propiedad del mismo, sean los adquirentes particulares, sociedades privadas o públicas.
Esos activos inmobiliarios pueden ser:
- Residenciales, como casas, apartamentos, edificios, condominios o cooperativas.
- Comerciales, en el caso de locales, oficinas, centros comerciales, teatros, etc. O sea, todo bien en el cual se puede desarrollar actividades transaccionales como ser venta de artículos o servicios, producción o explotaciones industriales.
- Relacionadas con la tierra: campos, chacras, granjas, plantaciones, y todas las que su característica principal es la implantación en el suelo, o la tierra misma como bien.
- Otros bienes por destino: escuelas, espacios al aire libre, clubes, y todos los que además de un fin social o de servicio a la comunidad, implican una inversión de capital y mejoras que se puedan enmarcar en el concepto de inversión.
- Inversión
Se refiere en una de sus acepciones a todo desembolso financiero o de recursos (inclusive trabajo) para obtener un objetivo que puede ser económico, de servicio, social, etc.
- Plusvalía inmobiliaria
Referida al sector inmobiliario, es el aumento del valor de un bien inmueble con el paso del tiempo; la diferencia entre el valor de compra del bien y el valor de venta es lo que se llama plusvalía.
Además de factores intrínsecos al bien mismo, la plusvalía puede variar por factores externos como la situación económica regional y global, la situación social y del entorno, o las inversiones en la zona, entre otros.
- Inversión inmobiliaria
La adquisición de un bien inmueble o bien raíz con el objetivo de generar plusvalía o una renta por el capital invertido.
No abarca solo la colocación de capital, sino que en un concepto más amplio se puede componer de financiamiento, asesoría, compra, venta, reforma y alquiler con fines de incremento del capital o renta.
En este artículo nos vamos a centrar en la inversión en el mercado inmobiliario, sus características, distintos tipos de inversiones y sus ventajas, procedimientos de inversión y determinación del tipo más adecuado de acuerdo a la capacidad financiera de inversión.
Cuando nos planteamos una inversión siempre deberíamos considerar tres factores básicos de arranque que tenemos que definir:
- Rentabilidad o rendimiento de la inversión, que buscamos ganar y qué perspectivas tenemos en el mercado con el capital que estamos dispuesto a invertir.
- Riesgo que estamos dispuestos a asumir al colocar nuestro dinero en una inversión.
- Plazo, es decir, si la inversión la tenemos pensada a corto, mediano o largo plazo, y si pensamos en inversiones temporales o a largo plazo.
En base a esos tres factores podremos definir en qué vamos a invertir y hacer el estudio mercado y factibilidad para determinar si el negocio elegido es el adecuado.
Las variables a tener en cuenta además del valor del inmueble y sus gastos de adquisición son muchas. Estas se ven afectadas por distintas situaciones relativas al bien mismo y otras al mantenimiento, localización, cálculos de rentabilidad en distintos momentos o escenarios, afectación impositiva y comunitaria, etc.
Teniendo en cuenta todo lo anterior y por experiencia recomendamos la asesoría de profesionales para valorar el proyecto y tener la tranquilidad que se han contemplado la totalidad de las variables.
Eso hacemos en DOT arquitectura, realizando los proyectos de inversión desde el estudio de factibilidad, los cálculos para adquisición, la compra y las reformas o proyectos de construcción desde cero. Te invitamos a conocer más sobre lo que realizamos en nuestro sitio web.
Siguiendo con el tema, veremos a continuación cuáles son los pasos a seguir para conocer el proceso de una inversión inmobiliaria desde el comienzo.
- Definir el presupuesto de inversión presente y futuro
Tenemos que tener claro con cuánto dinero contamos al momento de invertir. También si es al contado o en cuotas, o si lo pensamos incrementar según el negocio elegido, ya sea con fondos propios, rentas de la propia inversión o préstamos. Cuando tengamos esto definido podemos pasar al segundo punto.
- Definir el plazo que manejamos para nuestra inversión
Debemos tener en cuenta que las inversiones en bienes raíces pueden no ser de tan rápida liquidez, por lo que los plazos también tienen que acompañar el desarrollo y afianzamiento del negocio. La definición de si es a largo plazo o temporal puede ser muy diferente.
- A qué tipo de inversión podemos acceder
De acuerdo a lo establecido en los dos puntos anteriores optamos por la variedad de oferta:
- Viviendas residenciales (casas, apartamentos) para comprar y luego vender o alquilar, estén listas o para reformar. Este tipo es el más habitual.
- Viviendas residenciales en proyecto, en el pozo o en etapas más avanzadas, para luego vender o alquilar.
- Propiedades comerciales e industriales, ya sean locales, oficinas, depósitos y lugares para desarrollar una actividad productiva.
- Propiedades rurales (campos, chacras) o terrenos para construcción de vivienda, edificios, depósitos u otros fines.
- Fondos de inversión inmobiliarios.
- Definir si necesitamos asesoramiento
De acuerdo a los proyectos de inversión que te interesen y debido a que pueden ser muy diferentes de evaluar y llevar a cabo, ya es el momento de definir quién puede asesorarte en el proceso. Esto es importante pues la toma de decisiones se debe hacer en base a cálculos, estudio de factibilidad, estudios de mercado, rendimiento esperado, costos presentes y futuros, etc.
Vamos a hacer algunas consideraciones solo respecto a las inversiones en bienes inmuebles residenciales o comerciales con el fin de reventa o alquiler, pues el tema inversiones es muy extenso y el objetivo de este artículo no es más que una aproximación a esos conceptos.
Sin duda la compra de inmuebles para inversión es una buena opción y uno de los más atractivos (y lo seguirá siendo) pues tiene varias características que lo hacen muy requerido e interesante.
Entre los beneficios podemos decir que es seguro, con muy buena rentabilidad si se seleccionó bien la propiedad en relación al capital invertido y la renta esperada, es flexible y una garantía en caso de necesitarlo.
En cuanto a la tasa de rentabilidad por lo general es bastante elevada comparando por ejemplo con la colocación básica que puede rendir un depósito en cuenta de ahorro de un banco.
Considerando el bajo riesgo que implica, dependiendo de los inmuebles y, por ejemplo, de la zona, se puede ver que en los barrios residenciales y costeros la rentabilidad es menor que en barrios periféricos o más alejados.
El bien inmobiliario genera un derecho de propiedad, es decir eres el propietario y por lo tanto puedes modificar o disponer del mismo cuando quieras dando la posibilidad de cambiar el rumbo si la situación lo requiere.
Es un bien tangible, lo puedes ver, tener y disponer, cosa que no sucede con otras inversiones como las participaciones en fondos de inversión o acciones.
Tienen la particularidad tener un aumento de valor al pasar el tiempo, que se puede estancar en ciertos períodos por situaciones económicas a nivel local o regional, pero lo habitual e históricamente siempre ha tenido una oferta y demanda creciente, compensando la inflación en buena parte pues está muy vinculado a la promoción de la industria de la construcción, la cual representa un importante rubro generador de trabajo y capital.
El monto para la inversión es muy amplio y es posible entrar en el negocio con cantidades relativamente pequeñas, lo que lo hace más accesible a un público que de otra manera no podría acceder a inversiones rentables y de bajo riesgo, y aumentar su patrimonio.
La inversión en bienes inmobiliarios tal vez sea, además de la colocación en títulos públicos, una de las más destacadas y constantes en el tiempo, en un mercado bastante acotado como Uruguay.
Se puede decir que tiene un crecimiento bastante estable y es constante en el tiempo.
¿Tiene desventajas invertir en bienes inmuebles?
Todo negocio puede tenerlas. Difícilmente sea perfecto y el mejor. Si te dicen que es perfecto, desconfía e investiga más a fondo. Algunos “peros” que podemos citar:
La consecuencia de errar en el negocio puede traer gastos y pérdidas de dinero que pueden ser elevadas ya que se trata de un bien costoso. De todas formas, es parte del riesgo que se asume, pero este aspecto se puede amortiguar con un buen asesoramiento profesional en la toma de decisiones.
Por ser uno de los bienes de mayor valor, al optar únicamente por él, hace que se concentre el capital de una persona o sociedad en una sola opción de inversión no permitiendo diversificar la colocación. Por supuesto esto está ligado a la capacidad patrimonial, perfil del inversor y riesgos que está dispuesto a tomar.
Los costos de las transacciones son importantes en tiempo y en dinero, mantener desocupado un inmueble que ha sido adquirido para renta puede hacer bajar la tasa de retorno de la inversión, dependiendo del tiempo que esté “inactivo” y no produzca ningún beneficio.
Lograr liquidez puede tardar un tiempo, es decir, no es inmediata. Requiere un proceso de comercialización que puede ser rápido o no dependiendo de la propiedad, su ubicación, el momento y su precio de mercado, y quién se encargue de su comercialización.
Por este motivo es necesario tener claro hasta cuando no vamos a necesitar ese capital, pues por lo general las inversiones en bienes raíces son a más largo plazo. Si compramos una propiedad y al poco tiempo vamos a vender por necesidad financiera, salvo que el precio de compra haya sido muy bajo, vamos a tener problemas para recuperar el total de lo invertido.
¿Cuál es la rentabilidad esperada en Uruguay?
Podemos decir que en un tiempo de relativa estabilidad en el mercado inmobiliario y sin grandes presiones a la baja ni al alza estamos en una rentabilidad de entre un 4% a un 12%.
Las rentabilidades dependen de varios factores: tipo de inmueble, destino, ubicación, plazo, estado de los inmuebles, situación económica y social del país, carga y beneficios impositivos, volatilidad del mercado, entre otros.
Para invertir en el negocio inmobiliario clásico no es necesario tener grandes conocimientos, pero sí tener en cuenta algunos puntos:
- Planificar la inversión
- Estar informado
- Obtener asesoramiento profesional
- Despejar todas las dudas financieras y legales
- Tener una mirada actual pero también evaluar a futuro
Esperamos que esta información te sea de utilidad. En DOT arquitectura nos especializamos en esto, desde el estudio de factibilidad, cálculo, creación del proyecto, hasta la dirección de obra nueva, ampliación o reforma, regularizaciones y más. Te invitamos a que te comuniques y con mucho gusto te asesoraremos sin ningún compromiso.
© DOT arquitectura 2022
INVERSIÓN INMOBILIARIA Y RENTABILIDAD
En este artículo de DOT arquitectura trataremos de introducirnos en conceptos y definiciones, así como en procesos relacionados a la compra, venta, alquiler y reformas con fines de inversión y colocación de capital en el sector inmobiliario.
Los conceptos que se analizan están centrados en el tema inmobiliario, pues no es el objetivo el desarrollo de todo lo que puede abarcar el tema inversiones, que es muy extenso.
Repasemos antes algunos conceptos.
- Propiedad inmobiliaria
Son todos los bienes o activos inmobiliarios que pueden ser explotados o adquiridos con el fin de obtener una rentabilidad o plusvalía, instalación de proyectos o servicios, producción en sus variadas formas, además de los derechos que se adquieren (y obligaciones) que otorga la propiedad del mismo, sean los adquirentes particulares, sociedades privadas o públicas.
Esos activos inmobiliarios pueden ser:
- Residenciales, como casas, apartamentos, edificios, condominios o cooperativas.
- Comerciales, en el caso de locales, oficinas, centros comerciales, teatros, etc. O sea, todo bien en el cual se puede desarrollar actividades transaccionales como ser venta de artículos o servicios, producción o explotaciones industriales.
- Relacionadas con la tierra: campos, chacras, granjas, plantaciones, y todas las que su característica principal es la implantación en el suelo, o la tierra misma como bien.
- Otros bienes por destino: escuelas, espacios al aire libre, clubes, y todos los que además de un fin social o de servicio a la comunidad, implican una inversión de capital y mejoras que se puedan enmarcar en el concepto de inversión.
- Inversión
Se refiere en una de sus acepciones a todo desembolso financiero o de recursos (inclusive trabajo) para obtener un objetivo que puede ser económico, de servicio, social, etc.
- Plusvalía inmobiliaria
Referida al sector inmobiliario, es el aumento del valor de un bien inmueble con el paso del tiempo; la diferencia entre el valor de compra del bien y el valor de venta es lo que se llama plusvalía.
Además de factores intrínsecos al bien mismo, la plusvalía puede variar por factores externos como la situación económica regional y global, la situación social y del entorno, o las inversiones en la zona, entre otros.
- Inversión inmobiliaria
La adquisición de un bien inmueble o bien raíz con el objetivo de generar plusvalía o una renta por el capital invertido.
No abarca solo la colocación de capital, sino que en un concepto más amplio se puede componer de financiamiento, asesoría, compra, venta, reforma y alquiler con fines de incremento del capital o renta.
En este artículo nos vamos a centrar en la inversión en el mercado inmobiliario, sus características, distintos tipos de inversiones y sus ventajas, procedimientos de inversión y determinación del tipo más adecuado de acuerdo a la capacidad financiera de inversión.
Cuando nos planteamos una inversión siempre deberíamos considerar tres factores básicos de arranque que tenemos que definir:
- Rentabilidad o rendimiento de la inversión, que buscamos ganar y qué perspectivas tenemos en el mercado con el capital que estamos dispuesto a invertir.
- Riesgo que estamos dispuestos a asumir al colocar nuestro dinero en una inversión.
- Plazo, es decir, si la inversión la tenemos pensada a corto, mediano o largo plazo, y si pensamos en inversiones temporales o a largo plazo.
En base a esos tres factores podremos definir en qué vamos a invertir y hacer el estudio mercado y factibilidad para determinar si el negocio elegido es el adecuado.
Las variables a tener en cuenta además del valor del inmueble y sus gastos de adquisición son muchas. Estas se ven afectadas por distintas situaciones relativas al bien mismo y otras al mantenimiento, localización, cálculos de rentabilidad en distintos momentos o escenarios, afectación impositiva y comunitaria, etc.
Teniendo en cuenta todo lo anterior y por experiencia recomendamos la asesoría de profesionales para valorar el proyecto y tener la tranquilidad que se han contemplado la totalidad de las variables.
Eso hacemos en DOT arquitectura, realizando los proyectos de inversión desde el estudio de factibilidad, los cálculos para adquisición, la compra y las reformas o proyectos de construcción desde cero. Te invitamos a conocer más sobre lo que realizamos en nuestro sitio web.
Siguiendo con el tema, veremos a continuación cuáles son los pasos a seguir para conocer el proceso de una inversión inmobiliaria desde el comienzo.
- Definir el presupuesto de inversión presente y futuro
Tenemos que tener claro con cuánto dinero contamos al momento de invertir. También si es al contado o en cuotas, o si lo pensamos incrementar según el negocio elegido, ya sea con fondos propios, rentas de la propia inversión o préstamos. Cuando tengamos esto definido podemos pasar al segundo punto.
- Definir el plazo que manejamos para nuestra inversión
Debemos tener en cuenta que las inversiones en bienes raíces pueden no ser de tan rápida liquidez, por lo que los plazos también tienen que acompañar el desarrollo y afianzamiento del negocio. La definición de si es a largo plazo o temporal puede ser muy diferente.
- A qué tipo de inversión podemos acceder
De acuerdo a lo establecido en los dos puntos anteriores optamos por la variedad de oferta:
- Viviendas residenciales (casas, apartamentos) para comprar y luego vender o alquilar, estén listas o para reformar. Este tipo es el más habitual.
- Viviendas residenciales en proyecto, en el pozo o en etapas más avanzadas, para luego vender o alquilar.
- Propiedades comerciales e industriales, ya sean locales, oficinas, depósitos y lugares para desarrollar una actividad productiva.
- Propiedades rurales (campos, chacras) o terrenos para construcción de vivienda, edificios, depósitos u otros fines.
- Fondos de inversión inmobiliarios.
- Definir si necesitamos asesoramiento
De acuerdo a los proyectos de inversión que te interesen y debido a que pueden ser muy diferentes de evaluar y llevar a cabo, ya es el momento de definir quién puede asesorarte en el proceso. Esto es importante pues la toma de decisiones se debe hacer en base a cálculos, estudio de factibilidad, estudios de mercado, rendimiento esperado, costos presentes y futuros, etc.
Vamos a hacer algunas consideraciones solo respecto a las inversiones en bienes inmuebles residenciales o comerciales con el fin de reventa o alquiler, pues el tema inversiones es muy extenso y el objetivo de este artículo no es más que una aproximación a esos conceptos.
Sin duda la compra de inmuebles para inversión es una buena opción y uno de los más atractivos (y lo seguirá siendo) pues tiene varias características que lo hacen muy requerido e interesante.
Entre los beneficios podemos decir que es seguro, con muy buena rentabilidad si se seleccionó bien la propiedad en relación al capital invertido y la renta esperada, es flexible y una garantía en caso de necesitarlo.
En cuanto a la tasa de rentabilidad por lo general es bastante elevada comparando por ejemplo con la colocación básica que puede rendir un depósito en cuenta de ahorro de un banco.
Considerando el bajo riesgo que implica, dependiendo de los inmuebles y, por ejemplo, de la zona, se puede ver que en los barrios residenciales y costeros la rentabilidad es menor que en barrios periféricos o más alejados.
El bien inmobiliario genera un derecho de propiedad, es decir eres el propietario y por lo tanto puedes modificar o disponer del mismo cuando quieras dando la posibilidad de cambiar el rumbo si la situación lo requiere.
Es un bien tangible, lo puedes ver, tener y disponer, cosa que no sucede con otras inversiones como las participaciones en fondos de inversión o acciones.
Tienen la particularidad tener un aumento de valor al pasar el tiempo, que se puede estancar en ciertos períodos por situaciones económicas a nivel local o regional, pero lo habitual e históricamente siempre ha tenido una oferta y demanda creciente, compensando la inflación en buena parte pues está muy vinculado a la promoción de la industria de la construcción, la cual representa un importante rubro generador de trabajo y capital.
El monto para la inversión es muy amplio y es posible entrar en el negocio con cantidades relativamente pequeñas, lo que lo hace más accesible a un público que de otra manera no podría acceder a inversiones rentables y de bajo riesgo, y aumentar su patrimonio.
La inversión en bienes inmobiliarios tal vez sea, además de la colocación en títulos públicos, una de las más destacadas y constantes en el tiempo, en un mercado bastante acotado como Uruguay.
Se puede decir que tiene un crecimiento bastante estable y es constante en el tiempo.
¿Tiene desventajas invertir en bienes inmuebles?
Todo negocio puede tenerlas. Difícilmente sea perfecto y el mejor. Si te dicen que es perfecto, desconfía e investiga más a fondo. Algunos “peros” que podemos citar:
La consecuencia de errar en el negocio puede traer gastos y pérdidas de dinero que pueden ser elevadas ya que se trata de un bien costoso. De todas formas, es parte del riesgo que se asume, pero este aspecto se puede amortiguar con un buen asesoramiento profesional en la toma de decisiones.
Por ser uno de los bienes de mayor valor, al optar únicamente por él, hace que se concentre el capital de una persona o sociedad en una sola opción de inversión no permitiendo diversificar la colocación. Por supuesto esto está ligado a la capacidad patrimonial, perfil del inversor y riesgos que está dispuesto a tomar.
Los costos de las transacciones son importantes en tiempo y en dinero, mantener desocupado un inmueble que ha sido adquirido para renta puede hacer bajar la tasa de retorno de la inversión, dependiendo del tiempo que esté “inactivo” y no produzca ningún beneficio.
Lograr liquidez puede tardar un tiempo, es decir, no es inmediata. Requiere un proceso de comercialización que puede ser rápido o no dependiendo de la propiedad, su ubicación, el momento y su precio de mercado, y quién se encargue de su comercialización.
Por este motivo es necesario tener claro hasta cuando no vamos a necesitar ese capital, pues por lo general las inversiones en bienes raíces son a más largo plazo. Si compramos una propiedad y al poco tiempo vamos a vender por necesidad financiera, salvo que el precio de compra haya sido muy bajo, vamos a tener problemas para recuperar el total de lo invertido.
¿Cuál es la rentabilidad esperada en Uruguay?
Podemos decir que en un tiempo de relativa estabilidad en el mercado inmobiliario y sin grandes presiones a la baja ni al alza estamos en una rentabilidad de entre un 4% a un 12%.
Las rentabilidades dependen de varios factores: tipo de inmueble, destino, ubicación, plazo, estado de los inmuebles, situación económica y social del país, carga y beneficios impositivos, volatilidad del mercado, entre otros.
Para invertir en el negocio inmobiliario clásico no es necesario tener grandes conocimientos, pero sí tener en cuenta algunos puntos:
- Planificar la inversión
- Estar informado
- Obtener asesoramiento profesional
- Despejar todas las dudas financieras y legales
- Tener una mirada actual pero también evaluar a futuro
Esperamos que esta información te sea de utilidad. En DOT arquitectura nos especializamos en esto, desde el estudio de factibilidad, cálculo, creación del proyecto, hasta la dirección de obra nueva, ampliación o reforma, regularizaciones y más. Te invitamos a que te comuniques y con mucho gusto te asesoraremos sin ningún compromiso.
© DOT arquitectura 2022
